НБУ признал банк Аркада неплатежеспособным. Около 13 тысяч инвесторов рискуют остаться без квартир, мэрия Киева получает проблему накануне местных выборов, а рынок недвижимости — новый кейс провала. НБУ признал банк Аркада неплатежеспособным 25 августа, правление Национального банка Украины впервые за последние три года приняло решение отнести банк к категории неплатежеспособных. Это банк Аркада, причина решения регулятора — потеря почти одной третьей капитала финучреждения. Речь идет о здании главного офиса и земельного участка по адресу ул. Ольгинская, 3 в Киеве, недалеко от метро Крещатик.
В сообщении НБУ говорится, что в 2019 году банк Аркада предоставил указанную недвижимость в качестве залога по кредиту, привлеченному связанной с банком компанией-застройщиком. На момент заключения кредитного договора оценочная стоимость здания составляла более 620 млн грн — 27% от всех активов банка.
Из-за несвоевременного обслуживания долга застройщиком кредитор переоформил это здание на себя. В связи с этим банк Аркада отразил списание с баланса указанного объекта недвижимости. В результате капитал банка упал ниже нормативного уровня и стал отрицательным.
В НБУ сообщили, что более 90% вкладчиков банка (более 5000 человек) получат свои вклады в полном объеме, поскольку их размер не превышает гарантированную Фондом гарантирования вкладов физических лиц сумму в 200 тыс. грн.
Клиенты с большими объемами вкладов получат их в пределах суммы, гарантированной ФГВФЛ. В целом Фонд обеспечит выплаты гарантированной суммы вкладчикам в объеме 285 млн грн.
Также в Нацбанке подчеркнули, что признание банка Аркада неплатежеспособным не связано с задержкой ввода застройщиками в эксплуатацию домов ЖК Эврика, ЖК Патриотика и ЖК Патриотика на озерах, поскольку надзор за деятельностью застройщиков не входит в компетенцию центробанка.
В пресс-службе банка Аркада также отреагировали на решение НБУ, разместив официальную реакцию на сайте и прямо указав на столичную горадминистрацию и Нацбанк как на причину проблем: «Со следующего дня (26 августа — Ред.) в банк будет введена временная администрация, акционеры банка, наблюдательный совет и исполнительный орган будут отстранены от выполнения своих обязанностей и руководство банком перейдет к определенному ФГВФЛ лицу, — говорится в сообщении банка — Должны заметить, что 27 лет на рынке банковской системы прошли недаром — за них нам не стыдно, потому что сделано было много! Банком была основана система финансирования фондов строительства, благодаря которой было построено более 6 млн квадратных метров жилья. Фонды банковского управления помогали соответствующим слоям населения экономить и получать дополнительные пенсионные выплаты, депозитные программы были привлекательными и обязательства по уплате процентов выполнялись банком своевременно, ипотечные кредиты, которые выдавались, были разработаны банком под условия, которые были приемлемы для населения, особенно для молодых семей.
Сейчас должны выразить вам свою благодарность и заверить, что, несмотря на действия НБУ и КГГА, мы хотим найти выход из сложившейся ситуации и доказать, прежде всего лицам, которые не подпадают под гарантии ФГВФЛ, что мы будем двигаться дальше…".
Контекст. В чем специфика банка Аркады
Основан в 1993 году. Контрольным пакетом акций владели строительные организации, входившие в ХК Киевгорстрой (до 1994 года — трест Главкиевгорстрой). В 1995 году первым среди банков начал предоставлять кредиты на инвестирование жилья сроком до 10 лет и предложил инвестирование жилищного строительства за собственные средства населения.
В дальнейшем акции банка, принадлежащие дочерним структурам Киевгорстроя, были переданы в уставный фонд созданного в 2003 году ООО Компания развития строительства, конечным бенефициарным владельцем которого является нынешний глава правления банка Аркада Константин Паливода. Также одним из акционеров банка до сих пор числится умерший в 2012 году бывший председатель правления Киевгорстроя Владимир Поляченко.
Ключевые акционеры: ООО Компания развития строительства (48,9334%), ООО Фирма Девелопер (13,7202% - прямое участие, 10,3367% - опосредованное), Константин Паливода (0,0362% - прямое участие, 66,2293% - опосредованное), Владимир Поляченко (11,5744% - опосредованное участие).
Основное направление деятельности — операции по ипотечному кредитованию и доверительное управление средствами, которые инвестируются в жилую недвижимость.
По итогам третьего квартала 2019 года собственный капитал банка составлял 942,86 млн грн, активы — 2,25 млрд грн, обязательства 1,28 млрд грн.
В рейтинге журнала НВ среди крупнейших застройщиков Киева Аркада занимает 8 место (2272 квартиры).
НВ Бизнес разобрался в том, что произошло с банком, по каким причинам он стал банкротом, что будет с объектами незавершенного строительства Аркады.
История проблемы
О том, что у банка Аркарда проблемы НВ Бизнес сообщал еще в 2019 году, после анализа отчетности банка. Убыток банка по итогам первого полугодия текущего года составил 9,75 млн грн.
Как оказалось, согласно материалам решения Печерского районного суда Киева от 6 августа правление Нацбанка отнесло банк Аркада к категории проблемных. Также финрегулятор ввел особый режим контроля за деятельностью банка и назначил куратора.
Суд по иску Фонда гарантирования вкладов физлиц наложил арест на главный офис банка Аркада (площадью 14,1 тыс. кв м), который находится в центре Киева (по адресу ул. Ольгинская, 3-А) и земельный участок под ним (площадью 0,53 га). Арест был наложен по требованию ФГВФЛ.
Также суд запретил владельцу этих объектов недвижимости совершать любые действия, направленные на отчуждение имущества, переход права собственности, предоставление в обеспечение. Госрегистраторам суд запретил совершать соответствующие регистрационные действия.
На данный момент в госреестре прав на недвижимое имущество собственником здания банка Аркада и земельного участка под ним указан Олег Нелин.
В сентябре 2019 года банк Аркада передал в ипотеку для Нелина свой офис и земельный участок в качестве обеспечения долговых обязательств ООО Будэволюция по кредитному договору на 260 млн грн. Хотя, рыночная стоимость офиса оценивается в 554,8 млн грн, земельного участка — в 65,6 млн грн.
Согласно оценке ФГВФЛ, банк Аркада «безвозмездно лишился своего имущества на сумму более 600 млн грн, имея проблемы с ликвидностью, что ставит под угрозу интересы вкладчиков и указанные действия направлены на нарушение их конституционных прав».
По данным НБУ, банк Аркада нарушил норматив коэффициента покрытия ликвидностью по всем валютам (60,23% против требуемых 100%, по состоянию на 1 августа 2020 года). Именно поэтому регулятор 25 августа перевел банк из категории проблемных в категорию неплатежеспособных.
ФГВФЛ готовится подать иск о признании недействительным договора ипотеки против Аркады и Будэволюции.
По данным НВ Бизнес, срок погашения этого кредита, согласно условий договора заканчивался в октябре 2020 года. Кроме этого кредитного договора, было еще два дополнительных соглашения, которые полностью изменили периодичность выплаты и погашения кредита и процента. По сути, условия для Будэволюции были ухудшены. И связи с этим Нелин в июле взыскал соответствующее здание в свою пользу вне судебного порядка, о чем сообщил банку уже в августе.
По информации НВ Бизнес, в НБУ и ФГВФЛ считают, что эти договоры залога и кредита были не рыночными, они созданы для того, чтобы вывести здание главного офиса из активов банка. Однако, эту версию еще должно доказать следствие.
Как выяснил НВ Бизнес, перед тем как принять решение НБУ проводил переговоры с менеджментом и с собственником банка, которым было предоставлено время для исправления ситуации — но они этого не сделали. Они пытались договорится о полной реституции, то есть Нелину возвращают 260 млн грн, а он возвращает здание. Если бы это произошло, то капитал банка был бы приведен к нормативам.
По данным НВ Бизнес, правление НБУ больше не могло ждать, так как передача здания под залог была проведена в сентябре 2019 года. В связи с тем, что ФГВФЛ может признать ничтожными все операции, которые проводились банком за год до введения временной администрации, у него осталось мало времени, чтобы после соответствующего решения НБУ идти в суд и признавать эту сделку о залоге ничтожной. Если бы прошло больше года, то у Фонда могло бы не быть шансов вернуть этот актив.
Где деньги? Схемы вывода, по версии НБУ
Активы банка занимают всего 0,1% от всей банковской системы, поэтому банковский рынок не ощутит вывод этого финучреждения с рынка. Объем депозитов у банка — около 500 млн грн. Однако, основной объем обязательств банка находится вне баланса — это около 9 миллиардов гривен — деньги более 10,5 тыс. инвесторов, которые были вложены в объекты недвижимости через фонды финансирования строительства (ФФС).
У Аркады есть проинвестированные на 100% объекты, которые до сих пор не достроены, хотя их строительство началось уже более десяти лет назад, из-за них проводятся митинги под стенами банка и перед КГГА, отметил НВ Бизнес хорошо осведомленный источник.
Как известно, по объектам застройки Аркады были конфликты с горадминистрацией по поводу компенсации затрат на инфраструктуру и продления аренды на участки, где идет строительство. В итоге получилось так, что деньги вложены, строительство остановлено, привлекать новые средства невозможно, остаются недостроенные старые объекты.
В НБУ проблему недостроев Аркады определили еще в 2016 году, а в 2017 году регулятор инициировал законодательные изменения, чтобы признать банк Аркада специализированным для решения основной проблемы в этой ситуации. Дело в том, что застройщики, ФФС и управитель по сути сосредоточены в одном человеке — Константине Паливоде. Как известно, после аферы Элита-Центра, законодательно закреплено, что ФФС не могли напрямую привлекать деньги, должен быть управитель-контролер в виде банка. В случае с Аркадой этот закон не сработал, поскольку контролер и застройщик был подконтролен одному человеку.
По данным НВ Бизнес, в рамках проверки банка Аркада НБУ провел аудит за второе полугодие 2017 года. Аудитор подтвердил нецелевое использование средств инвесторов. Деньги, которые доверители инвестировали в банк для покупки жилья, использовались банком, к примеру, на покупку различных корпоративных прав. Кроме того, банк брал очень большую комиссию с ФФС, которая иногда достигала 70% от взносов физических лиц. Более половины средств, которые нужно было направлять на строительство, банк забирал в виде собственных доходов и затем выплачивал как очень высокую заработную плату в наличной форме отдельным сотрудникам.
НБУ обращался в различные инстанции по фактам, которые были выявлены в ходе проверки, так как работа ФФС (фондов финансирования строительства) не их компетенция. Поэтому НБУ писал письма в Кабмин, профильные комитеты Верховной Рада и КГГА, пытаясь обратить внимание на эту ситуацию. В конце прошлого года этот вопрос был поднят на Совете финансовой стабильности.
Куда делись деньги?
За счет того, что инвесторы-физлица финансировали один объект, Аркада начинала строительство других объектов. Так, по мнению источников НВ Бизнес на рынке, и выглядит нецелевое использование средств доверителей: вы финансируете в объект А, а вместо этого застройщик начинает строить за эти деньги объект B, C и D. Теперь эти деньги разбросаны по Киеву в виде недостроев. По информации НВ Бизнес, НБУ дважды обращался в правоохранительные органы по вопросу Аркады.
Что будет с ФФС, через которые инвесторы покупали квартиры?
После признания банка неплатежеспособным, доверители должны через суд поменять управителя. Ним может быть любой другой банк.
Еще один Укрбуд: инвесторы вышли на улицу
Будни инвесторов ЖК Аркады — Эврика, Патриотика и Патриотика на озерах — теперь не отличаются разнообразием. Свыше 90 дней покупатели квартир по очереди дежурят в палатках, которые установлены возле главного офиса Аркады и Киевской администрации, дважды в день инвесторы устраивают митинги и акции протесты.
«Наша цель — обратить на себя внимание. Квартиры в ЖК Аркады приобрели около 13 тыс. инвесторов и все они остались без жилья», — рассказывает покупатель квартиры по имени Наталья, которая попросила не называть ее фамилии. По ее словам, решением проблемы занимается сразу три органа — Офис президента, КГГА и Нацбанк. Они обещали в ближайшие дни озвучить план по достройке 35 домов компании Аркада. Стройки в трех крупных микрорайонах Аркады стоят уже около года и все это время компания обещала возобновить работы. Теперь инвесторы надеются, что Аркада повторит путь Укрбуда, завершением строительства на стройплощадках которого сейчас занимается ХК Киевгорстрой.
Надеяться на быстрое решение вопроса не стоит, считает директор юридической компании Центр правовой защиты Сергей Перчак. Он прогнозирует, что варианты завершение строительства каждого проекта будут рассматриваться отдельно, но более реальными являются два варианта: либо инвесторы каждой новостройки создадут жилищно-строительный кооператив и возьмут всё бремя достройки на себя, либо кто-то из застройщиков будет привлечен на договорных основаниях. «В Киеве были случаи, когда застройщики брались за подобные проекты, но при условии, что в нём есть ещё не проданные объекты, или в связи с внесением изменений в проект создавали такие объекты, что позволяло им привлекать дополнительные ресурсы для завершения строительства», — говорит он. На сегодня эксперт сомневается, что крупные застройщики выявят желание взяться за такие проекты во время кризиса.
Шансы инвесторов квартир вернуть свои деньги за покупку квартир невелики, говорит управляющий партнер юридической компании Кравец и партнеры Ростислав Кравец. «Теоретически возможно часть средств Аркады перевести на новый Фонд финансирования строительства, но для этого необходима слаженная работа инвесторов квартир», — говорит он. За полученные средства можно достроить дома. Но такие действия редко приводят к позитивному результату — инвесторы, как правило, не могут договориться.
Инвесторам Аркады, очевидно, придется долго ждать ключей от своих квартир.
