Министерство развития общин и территорий Украины предложило законопроект, предусматривающий завершение долгостроев за счет местных бюджетов. Теперь за мошеннические схемы горе-строителей, коррумпированность и недальновидность чиновников, а часто и просто жадность инвесторов, могут заплатить все непричастные граждане страны.
По состоянию на 1 октября 2019 года в Украине считаются проблемными 150 объектов жилищного строительства.
Больше всего их расположено в Киеве – 51, Киевской области – 23 и Одесской области – 14.
Об этом стало известно из пояснительной записки к законопроекту Минрегиона, со ссылкой на информацию от областных госадминистраций и КГГА.
В числе долгостроев – объекты, которые уже фактически построены и заселены, но не могут быть приняты в эксплуатацию в соответствии с требованиями законодательства, в частности:
- из-за незавершения начатых строек строительными компаниями;
- из-за отсутствия возможности завершения таких строек самостоятельно лицами, которые инвестировали средства в проблемные объекты жилищного строительства;
- из-за ненадлежащего оформления заказчиками документов, дающих право на выполнение подготовительных и строительных работ и т.п.
По данным Елены Шуляк, заместителя главы комитета ВР по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства, почти 200 000 украинских семей пострадали от мошеннических действий аферистов от строительства.
“Социально-резонансная проблема пострадавших от афер и других проблем в сфере жилищного строительства уже более 10 лет является не только предметом постоянного, но и безрезультатного обсуждения. Это огромный груз, который тянет доверие к рынку вниз и тормозит его цивилизованное развитие. Нечестность или некомпетентность отдельных застройщиков, коррупционная спайка представителей власти и отдельных проявлений недобросовестности бизнеса, к сожалению, негативно отражается на всем девелоперском рынке”, – говорит депутат.По словам депутата, для решения проблемы долгостроев и запланирован этот законопроект.
Безусловно, социальное напряжение, создаваемое под офисом Президента негодующими обманутыми инвесторами, необходимо снимать. Тысячи обманутых инвесторов будут наконец-то с квартирами. Если действующая власть решит извечно нерешаемую проблему долгостроев – это колоссальный плюс ей в избирательную карму. Вопрос только, какими способами ее решать. И не получится ли так, что решена она будет не за счет чиновников, с нарушениями выдававших разрешительную документацию, или за счет собственников компаний, провернувших аферы и своим непрофессионализмом угробивших проект, а за счет все того же долготерпеливого населения?
Формализация процесса: вопросов больше, чем ответов
Законопроект предлагает областным городским государственным администрациям создавать комиссии для проведения технического обследования объектов жилищного строительства.
Затем следует непосредственно проведение технического обследования проблемных объектов для оценки технического состояния зданий и составления отчета, в котором обязательно указывается возможность/невозможность дальнейшего безопасного завершения строительства или пригодность к дальнейшей эксплуатации.
Тут же возникает вопрос, отмечает Елена Шуляк: если вывод о возможности достроить положительный, такой объект могут включить в целевую программу. А если вывод – отрицательный? Ответ отсутствует.
Что делать пострадавшим в таком случае – неизвестно.
Из позитивного: местные органы власти имеют право освободить жилой объект от уплаты паевого участия. Но уже принят закон об отмене паевого взноса. На 2020 год запланирован переходной период, а с 2021 паевого не будет.
Кроме того, Кабинет Министров Украины должен будет утвердить исчерпывающий перечень проблемных объектов жилищного строительства. А органы местного самоуправления – создать и утвердить местные целевые программы завершения строительства.
Законопроект предусматривает создание или назначение отдельных коммунальных предприятий для достройки проблемных объектов.
“Для меня нет ответа на вопрос – на какие средства и с какой целью создавать отдельные коммунальные структуры для решения проблемы?”, – акцентирует Елена Шуляк.Министерство, конечно, говорит в пояснительной записке, что коррупционных рисков нет. Но, положа руку на сердце, их реально не будет, если конкурс отбора подрядчиков на завершение работ будет совершенно открытым, если не будет компаний-однодневок, фирм, связанных чиновниками администраций и т.д. – т.е., всего того, о чем сегодня люди читают ежедневно в журналистских расследованиях.
Из нашего кармана
Министерство предлагает на законодательном уровне создать механизм достройки таких объектов с участием государства, областных государственных администраций, органов местного самоуправления, коммунальных предприятий.
Финансировать работы по техническому обследованию жилых объектов предлагается за счет средств областных бюджетов. А содержание коммунального предприятия-заказчика и завершение строительства, включая инженерные сети – за счет средств местных бюджетов.
Финансирование планируют ежегодно предусматривать в программе социально-экономического развития соответствующего населенного пункта. Объемы средств будут уточняться так же ежегодно, с учетом возможностей областных и местных бюджетов.
Критики законопроекта настаивают на нескольких пунктах.
Во-первых, не видно механизмов результативных действий государства в отношении мошенников-строителей, чиновников-коррупционеров, выдававших разрешения или закрывавших глаза на проблемные стройки.
Сегодня мы имеем единицы уголовных дел, и ни одного завершенного с конфискацией денег, которыми можно было бы обеспечить завершение недостроев.
Во-вторых, есть такое понятие, как “инвестиционный риск”. Мошенники от строительства преимущественно выигрывали ценовым демпингом. И в СМИ, на профильных форумах, уже больше 10 лет есть исчерпывающая информация о таких рисках, необходимых документах на законное строительство, о том, что заниженная цена должна настораживать, отзывы о темпах строительства и и.д. и т.п. Но жадность - “дешевле” и “как-то достроят” – у довольно большого числа инвесторов побеждала разум (сразу стоит отметить, что в отношении инвесторов “Укрбуда” ситуация иная, они-то платили по рыночным ценам, но даже летом, после остановки строек, многие несли деньги в “Укрбуд”).
Так вот, инвестиционный риск – это, увы, ответственность инвестировавшего. Как бы обидно не было. И за него не должны отдуваться те, кто ни сном ни духом не имел отношения к ситуации. Т.е. граждане и предприятия, своими налогами наполняющие местные бюджеты.
“Законопроект министерства "Про особливості врегулювання добудови проблемних об'єктів житлового будівництва" мертвый в своей основе, – считает Владимир Брунько, руководитель научно-исследовательского инженерно-технического центра ЧАО “КиївЗНДІЕП”. – Проблему лиц, выбравших инвестицию вместо прямой покупки, лиц, пожелавших стать богаче, лиц, посчитавших себя умнее прочих, должны будут решать сотрудники коммунальных и государственных организаций на скромной зарплате. И все это – за счет средств всех налогоплательщиков. Тем самым мы покажем всем честным застройщикам и покупателям жилья, что можно собственные ошибки переложить через государство на всех прочих граждан!”.В-третьих, критики называют то, что некоторые сознательные инвесторы, поняв, что никто им не поможет, создали кооперативы, и за свой счет достроили жилье. Им предусмотрена компенсация? Ведь они также пострадали?
Люди собирали деньги на все – от технического обследования до проекта по пожарной безопасности, от проекта на прокладку инженерных сетей до непосредственно строительства. Есть ли в законопроекте, пусть изначально сомнительном, учет интересов этой ответственной и самостоятельной части граждан, – вопрошают противники.
По мнению Елены Шуляк, вопрос финансирования достройки за счет государственного и местного бюджетов является очень спорным.
“Мне, как народному депутату, непонятно почему за аферы, несостоятельность и нечестность застройщиков, за коррупционные и неэффективные действия чиновников должны платить все граждане Украины или отдельной общины. И неужели профильное министерство, которое занимается региональным развитием, не знает о состоянии местных бюджетов? Почему средства, которые могут быть потрачены на больницы, школы, детсады, ремонт коммунальной инфраструктуры, предлагается потратить на покрытие вреда от спайки “нечестный застройщик с коррумпированным чиновником”? У меня есть серьезные вопросы относительно адекватности такой схемы финансирования”, – подчеркнула она.Кстати, во многих недостроях есть площади, принадлежащие людям, связанным с как раз теми, кто эти недострои и создал, а то и вовсе самому застройщику.
Скажем wellcome “Элите-центр”
Эксперты отмечают, что в пояснительной записке министерства вовсе нет оценки рисков в среднесрочной и долгосрочной перспективе. А ведь эти благие намерения создают прецедент не только схемы легализации мошеннических строек. Но и появления новых подобных объектов.
Если законопроект примут, может найтись немало сообразительных “бизнесменов”, которые соберут деньги, начнут строительство, а затем с собранными деньгами благополучно осядут где-то в Испании. При этом, часть помещений в new-долгострое вполне можно оставить за собой с помощью родственников и подельников. А государство достроит.
“Процедура, прописанная законопроектом, предполагает реализацию программы за счет областных и местных бюджетов, которую считаю нецелесообразной, так как по факту это будет выполняться за деньги налогоплательщиков. Почему за счет налогоплательщиков должны достраиваться проблемные объекты? Почему жадность одних должны компенсировать за счет честных налогоплательщиков? – говорит Лариса Шевчук, заместитель председателя правления по строительству и управлению недвижимостью Taryan Group. – Это даст “зеленый свет” недобросовестным застройщикам и демотивирует строительный рынок в целом”.Да, примечательно, что таким законопроектом родное министерство по достоинству “оценило и поощрило” ответственность и порядочность законопослушных девелоперов, ответственность внимательных инвесторов, готовых платить за легальную недвижимость по рыночной цене.
“Авторы фактически пропагандируют прецедент, когда выигрывает недобросовестный застройщик от невыполнения обязательств. Такой горе-предприниматель уже собрал средства от продаж недостроенных объектов, а достраивать за него жилье за счет налогоплательщиков? Министерство пропагандирует ведение недобросовестного бизнеса по принципу безнаказанности за аферы. Это – плохой сигнал для честного рынка, который тратит немалые ресурсы на подготовку документов по закону, на эффективное планирование и проектирование”, – уверена Елена Шуляк. – Почему авторы законопроекта остановились на наиболее неэффективной версии, затратной и такой, что противоречит принципу равенства всех граждан в правах? У меня нет ответа. Иногда стоит перед тем, как разрабатывать законодательные инициативы, подумать и проанализировать последствия всесторонне. Или это попытка воспользоваться “турборежимом”, о котором много пишут и говорят? Должна заверить всех: “турборежим” предусматривает и быстрый, и обстоятельный анализ положений и последствий. Выкачивать средства из дефицитного государственного бюджета страдающей 5-й год от внешней агрессии страны, переводить покрытие коррупции и афер на плечи всех жителей общины – это неэффективное решение. Это – мертворожденная, бесполезная отписка, не помогающая реально пострадавшим инвесторам, и, одновременно, дающая сигнал рынку: работать по закону – невыгодно”.По ее словам, с одной стороны государство в лице Министерства цифровой трансформации и прочих органов пытается сократить объем администрирования, в т.ч. и затраты на него. Законопроект же Минрегиона создает дополнительную админнагрузку на местные бюджеты.
“Вместо решения так за пять лет и нерешенных квартирных проблем ВПО и участников АТО кто-то лоббирует такую нечестную задачу. Закладываемые в законопроект дефиниции "долгострой", "проблемный", "оценка технического состояния", "стоимость завершения" и т.д. содержат в себе сплошную дискрецию и высокую стоимость администрирования функционирования законопроекта для удержания каждого из случаев в рамках, предусмотренных законопроектом, без коррупции и злоупотреблений”, – подчеркивает Владимир Брунько.А ведь на рынке есть примеры успешного завершения недостроев с привлечением опытных девелоперов. Массовыми они не стали потому, что далеко не каждый долгострой экономически целесообразен для компании.
“Более эффективным считаем реализацию данной программы силами частных застройщиков, которым местные советы обеспечат льготные условия (например: освобождение от уплаты арендной платы за землю, от оплаты паевого участия по заключенным договорам, обеспечение подключения к инженерных сетям). А местные советы будут выполнять только контрольную функцию”, – отмечает Лариса Шевчук.Есть позитивный опыт жилищных кооперативов, созданных пострадавшими инвесторами. Люди годами легализуют объекты, сами достраивают, воюют с монополистами по проблеме с инженерными сетями. Почему бы не масштабировать эти кейсы, не обеспечить поддержку ответственным и самостоятельным украинцам?
По мнению Владимира Брунько, единственно здравым в данном случае является следующая последовательность, правильно определяющая роль и место госорганов в решении проблемы долгостроев:
1. Инициатива определения объекта должна быть на добровольном объединении инвесторов в форме, аналогичной кооперативу или, условного ОСББ без "списков" и т.п., составляемых теми или иными государственными и местными органами власти.
2. Государство освобождает Объект от всех сопутствующих стройке разрешительных процедур, касающихся вопросов землепользования, градостроительной документации, проектирования и строительства, а также условно говоря, национализирует активы Застройщика-инициатора проекта строительства Объекта, с последующей передачей этого актива сообществу, указанному в п.1.
3. Сообщество, указанное в п.1, самостоятельно изыскивает средства на финансирование всех расходов, необходимых для завершения строительства и организовывает такого рода деятельность, обращаясь на свое усмотрение и свои риски, к любым субъектам рынка строительства и институциям финансового рынка.
