Достаточно распространена ситуация, когда предприятия, предоставляющие коммунальные услуги:
- заставляют новых собственников недвижимости погашать долги "за предыдущих собственников";
- включают данную задолженность в лицевой счет новых собственников;
- отказываются заключать с собственниками новые договоры о предоставлении жилищно-коммунальных услуг.
Пунктом 1 части первой статьи 7 Закона "О жилищно-коммунальных услугах" предусмотрено право потребителя получать вовремя и надлежащего качества жилищно-коммунальные услуги согласно законодательству и условиям заключенных договоров. В то же время в соответствии с пунктом 5 части второй статьи 7 Закона индивидуальный потребитель обязан оплачивать предоставленные жилищно-коммунальные услуги по ценам/тарифам, установленным в соответствии с законодательством, в сроки, установленные соответствующими договорами.
Согласно статье 14 Гражданского кодекса гражданские обязанности исполняются в пределах, установленных договором или актом гражданского законодательства. Лицо не может быть принуждено к действиям, совершение которых не является обязательным для него.
Следовательно, согласно указанным нормам, потребители обязаны оплатить жилищно-коммунальные услуги, если они фактически пользовались ими. Новый собственник имущества не обязан возвращать долги предыдущего собственника, если суд установит, что он не брал на себя обязанность по их уплате.
В соответствии с частью третьей статьи 7 Закона "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" в случае отчуждения квартиры или нежилого помещения предусмотрено приобретение новым собственником всех обязанностей предыдущего собственника, как совладельца.
Обратите внимание: указанная норма регулирует обязанности совладельцев многоквартирного дома, а не обязанность по уплате жилищно-коммунальных услуг.
К обязанностям совладельцев многоквартирного дома, в частности, относятся обеспечение:
- надлежащего содержания и надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния общего имущества многоквартирного дома;
- технического обслуживания и в случае необходимости проведения текущего и капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома и т.п.
То есть в этом случае речь идет о переходе обязанностей от предыдущего собственника к новому именно как совладельцу многоквартирного дома, а не долгов предыдущего собственника по оплате за жилищно-коммунальные услуги.
Следовательно, законодательством не предусмотрена обязанность покупателя квартиры оплачивать долги предыдущих собственников (нанимателей) квартиры за полученные ими ранее жилищно-коммунальные услуги, если это прямо не предусмотрено договором купли-продажи.
Если новому собственнику в его лицевой счет включили долги предыдущих собственников или если с ним отказываются заключать новый договор о предоставлении жилищно-коммунальных услуг, нужно:
- обратиться письмом к соответствующим предприятиям, предоставляющим жилищно-коммунальные услуги, с просьбой заключить договор о предоставлении жилищно-коммунальных услуг;
- в случае отказа - обратиться в суд с исковым заявлением об обязательстве заключить договор о предоставлении соответствующей жилищно-коммунальной услуги или об обязательстве исключить из учета по лицевому счету задолженность предыдущих собственников квартиры.
При заключении договора купли-продажи недвижимого имущества вы имеете право требовать от продавца недвижимости справку об отсутствии долгов за жилищно-коммунальные услуги.
